物业管理法律实务

第一章 物业、物业管理和物业管理法律关系 1

第一节 物业与物业管理 1

一、物业 1

二、物业管理 3

第二节 物业管理的立法 4

一、法律 5

二、行政法规、部门规章 5

三、地方性法规 5

四、相关司法解释 5

第三节 物业管理法律关系 6

一、物业管理法律关系的概念 6

二、物业管理法律关系的要素 6

三、物业管理法律关系的类型 7

第四节 物业管理与建筑物区分所有权 8

一、建筑物区分所有权相关内容 8

二、建筑物区分所有权构成物业管理的基础 8

第二章 前期物业管理 11

第一节 前期物业管理的必要性和特点 12

一、前期物业管理的含义 12

二、前期物业管理的必要性 12

三、前期物业管理的特点 12

第二节 前期物业服务企业 15

一、物业服务企业的设立及资质 15

二、前期物业服务企业的产生方式 16

三、前期物业服务企业的招标投标程序 17

第三节 前期物业服务合同 20

一、前期物业服务合同的签订 20

二、前期物业服务合同的效力 22

三、前期物业服务合同的内容 23

第四节 物业的承接验收 25

一、物业的承接验收的意义 25

二、物业的承接验收与竣工验收 25

三、物业承接验收的要求 26

第三章 业主大会和业主委员会 29

第一节 业主 30

一、业主的含义 30

二、业主身份的界定标准 31

三、实践中业主的认定依据 33

四、业主的实际范围 35

五、不为业主的特殊主体 36

六、业主的权利和义务 38

第二节 业主大会 40

一、业主大会的含义及特点 40

二、业主大会的成立 41

三、业主大会的职责 48

四、业主大会的运行规则 49

五、业主大会的法律地位 57

第三节 业主委员会 60

一、业主委员会的含义及特点 60

二、业主委员会的委员 61

三、业主委员会的产生和组成 66

四、业主委员会的职责 69

五、业主委员会的运行规则 70

六、业主委员会的法律地位 75

七、业主大会、业主委员会和其他相关主体的关系 79

第四节 业主管理规约 81

一、管理规约 81

二、临时管理规约 85

第四章 物业服务合同 89

第一节 物业服务合同概述 89

一、物业服务合同的概念和特点 89

二、物业服务合同的类型 91

三、物业服务合同的性质 92

四、物业服务合同与管理规约 95

第二节 物业服务合同的订立 96

一、物业服务合同的订立主体 96

二、物业服务合同的订立方式 99

三、物业服务合同的订立过程 99

四、物业服务合同的订立形式 101

五、物业服务合同的内容 102

第三节 物业服务合同的效力和履行 104

一、物业服务合同的效力 104

二、物业服务合同的履行 108

三、物业服务费 110

四、物业服务合同的违约责任 126

第四节 物业服务合同的变更和终止 128

一、物业服务合同的变更 128

二、物业服务合同的终止 128

第五章 物业的使用和维护 135

第一节 物业专有部分的使用 136

一、专有部分的范围确定 136

二、专有部分的装修管理 137

三、房屋结构及用途不得擅自改变 138

四、房屋“住改商”的限制 140

第二节 物业共有部分的使用管理 143

一、共有部分的含义 143

二、共有部分的分类 144

三、共有部分的范围 145

四、共有部分的使用与管理 148

五、特殊共有部分的认定及使用 155

六、供电、供水、供热、供气、有线电视、网络设施等公共设施设备 168

第三节 物业的维护 168

一、开发建设单位对物业整体的保修责任 168

二、业主对物业专有部分和共有部分的维护责任 170

三、物业服务企业对物业共有部分的维护责任 172

四、第三人（侵权人）的维护责任 172

第四节 住宅专项维修资金制度 173

一、住宅专项维修资金制度的立法 173

二、住宅专项维修资金的含义 173

三、住宅专项维修资金的交存 174

四、住宅专项维修资金的管理 175

五、住宅专项维修资金的使用 176

六、住宅专项维修资金的监督 179

附录 181

武汉市物业服务合同 181

前期物业服务合同 189

临时管理规约 195

参考文献 200