土地开发与保护的平衡 土地发展权定价与空间转移研究

自序 1

导论 1

一、为何研究土地发展权定价与空间转移问题 1

二、本书的研究目标和主要内容 4

三、本书的研究思路与方法 7

第一章 国内外研究进展及评述 12

第一节 土地发展权起源 12

第二节 土地发展权归属及权源 14

第三节 土地发展权的定价 16

第四节 土地发展权转移在国际上的应用 19

第五节 土地发展权转移制度在我国的实践 21

第六节 土地发展权转移的制度设计和基于我国国情的探讨 23

第二章 土地发展权定价的理论基础 27

第一节 土地发展权 27

一、农地发展权 28

二、市地发展权 29

三、可转移发展权 30

四、可购买发展权 30

第二节 理论基础 31

一、级差地租理论 31

二、城市空间结构理论 33

三、选择权价值理论 35

四、实物期权理论 36

第三章 土地发展权定价模型与方法 38

第一节 土地发展权基本定价模型 39

一、土地发展权定价模型研究分析 39

二、土地发展权基本定价模型确立 40

第二节 土地发展权价值评估的问卷调查 42

一、问卷设计 43

二、研究区域概况 46

三、问卷预调查 48

四、偏差处理 50

五、样本容量选取 52

第四章 市地发展权价值估算 53

第一节 市地发展权片状估算 53

一、受访市民的基本特征 54

二、受访市民对土地发展权的认知情况 56

三、受访市民对土地发展权价值限制的认知情况 60

四、受访市民对土地发展权的支付意愿影响因素分析 62

五、受访市民对土地发展权价值估算 68

第二节 市地发展权价值点状估算 70

一、中心城区市地发展权价值的点状估算 70

二、一般城区市地价值的点状估算 80

第五章 农地发展权价值估算 96

第一节 调查抽样基本情况 96

一、受访农民的基本特征 97

二、受访农民对于土地发展权的认知情况 99

三、受访农民对于农地投入成本和产出效益的情况 100

第二节 影响受访农民支付意愿的因素分析 103

一、个体结构差异 103

二、对于农地发展权价值的认知 104

三、农地收入产出因素 105

第三节 假设检验 106

第四节 农地发展权价值的测算 109

一、农地发展权支付意愿分布 109

二、农地发展权支付意愿估算 110

三、农地发展权价值计算 111

第六章 土地发展权的空间转移 113

第一节 土地发展权空间转移的理论分析 115

一、完全信息下未设置可转移发展权项目时开发量估算 115

二、不完全信息下未设置可转移发展权项目时开发量估算 117

三、不完全信息下可转移发展权市场实施的影响 118

第二节 土地发展权空间转移的实证分析 119

一、可转移发展权项目实施区域的选定 120

二、可转移发展权项目实施区域的介绍 121

三、可转移发展权项目需求区与供给区的选定 121

四、实证分析——以武汉市洪山区为例 122

第七章 土地发展权空间转移的机制设计 128

第一节 土地发展权价值空间转移 129

一、土地发展权项目初始价值转移量 129

二、土地发展权项目价值转移量 135

第二节 土地发展权转移项目的调控 136

一、土地发展权转移项目调控指标 137

二、土地发展权转移项目调控指标确定 138

第三节 土地发展权转移项目机制设计及期望收益 141

第八章 结论与讨论 144

第一节 研究结论 144

一、土地发展权价值包括选择权价值及用途转换价值 144

二、不同影响因素对土地发展权价值支付意愿的影响方式和大小各异 145

三、土地发展权评估结果 146

四、土地发展权设置对于土地开发的影响不确定，受多种因素影响 147

五、合理设计的土地发展权转移机制会引致有效需求及区域土地总收益的增加 147

第二节 讨论 148

一、本书不足之处 148

二、进一步研究展望 149

参考文献 151

附录Ⅰ 市地发展权价值评估（预调查） 163

附录Ⅱ 中心城区市地发展权价值评估问卷 165

附录Ⅲ 一般城区市地发展权价值评估问卷 168

附录Ⅳ 农地发展权价值评估（预调查问卷） 173

附录Ⅴ 农地发展权价值评估问卷 176

后记 179