掘金存量地产 房地产存量经营新生态

第一章 增量市场风起云涌，存量市场朝阳初升 2

第一节 中国房地产业正处于从“增量市场”向“存量市场”的转轨期 2

一、未来十年增量市场会持续处于高位平台期 3

二、中国房地产开始进入存量房时代 18

三、存量市场全面崛起需要三大条件 24

第二节 存量市场的六大新特征 30

一、从“增量开发”到“存量改造” 31

二、从“短平快运作”到“持有运营” 31

三、从“空间为王”到“内容为王” 32

四、从“吃硬饭”到“吃软饭” 33

五、从“＋时代”到“家时代” 34

六、从“产销模式”到“资管模式” 36

第三节 存量市场的四大掘金机会 36

一、掘金存量开发：“城市更新”与“楼宇经济” 37

二、掘金存量运营：新生活、新办公、新商业 40

三、掘金社区服务：后服务市场潜力巨大，得用户者得未来 47

四、掘金资产证券化：金融崛起，加速盘活存量 49

第二章 新空间：存量运营，从“物理空间”到“内容生产” 53

第一节 商业地产：消费升级下的存量商业物业盘活 53

一、从功能商业到精神商业，精神消费成为刚需 53

二、商业运营三大痛点：外部冲击、物业缺陷和运营困境 54

三、商业地产运营破局方向：业态重组、产品优化和运营创新 62

四、商业物业未来的发展趋势 101

五、典型案例——日本永旺湖城 107

第二节 联合办公：提升空间密度和衍生价值的新办公“物种” 118

一、移动互联网时代的到来与小微创业企业的兴起，催生了新型办公需求 118

二、联合办公四类运营模式与两大关键点 123

三、联合办公空间内容生产的四种模式 126

四、典型案例 152

第三节 公寓：租赁是一种新生活方式 160

一、市场变了，观念变了，需求变了 161

二、四类玩家、两大模式 163

三、公寓内容生产的四种形式 169

四、公寓内容创新的难点 203

五、典型案例 206

第三章 新服务：社区O2O，得用户者得未来 232

第一节 社区O2O领域万众创新，三大流派争相斗艳 232

一、第三方综合平台 233

二、垂直服务平台 236

三、物业管理平台 238

第二节 房企切入社区O2O服务的经验教训 242

一、经验：打牢根基、善借资源、利用技术与循序渐进 242

二、教训：杜绝“抢蛋糕”和“甩包袱”心态，线上线下都要强 249

第三节 房企社区O2O突围的三大方向 258

一、自建平台，大力发展社区O2O，实现盈利最大化 259

二、借助外力，与行业先进平台绑定 264

三、不忘初心，立足于服务地产主业 267

第四节 典型案例 270

一、彩生活：把社区服务做到家 270

二、美国FSV 279

第四章 新金融：存量资产证券化，从“产销模式”到“资管模式” 290

第一节 资产证券化的基本特点和实施过程 290

一、资产证券化的基本过程和参与主体 291

二、资产证券化的主要特征及其本质 298

三、资产证券化和传统企业证券化的区别 310

第二节 当前中国存量资产证券化概况 312

一、我国的房地产ABS由证监会主管 313

二、我国房地产ABS的历史与类型 316

三、我国房地产存量市场证券化的概况 318

第三节 资产证券化的交易基础和产品结构 328

一、物业费ABS的交易结构 330

二、租金收益权ABS的交易结构 334

三、REITs的交易结构 337

第四节 实施资产证券化的核心能力 343

一、优质基础资产的获取能力 344

二、信用增级的能力 352

三、收益权的实现和保障机制 355

四、投后管理的能力 355

第五节 资产证券化当前面临的难点和痛点 359

一、法律法规不完善 359

二、投资回报率缺乏吸引力 374

三、专业性人才严重不足 378

四、参与机构多，发行效率低 382

五、重主体信用，轻基础资产 385

六、夹层劣后缺乏专业投资者 388

七、二级市场流动性还非常差 390

第六节 资产证券化经典案例 394

一、案例一：物业费ABS——招商创融—金科物业资产支特专项计划1号 394

二、案例二：租金收益权ABS——中信—茂庸租金债权信托计划 402

三、案例三：国内首单公募REITs——鹏华前海万科REITs 411

四、案例四：商业“轻资产”代表——凯德REITs+PE模式 421

五、案例五：买入、修复、卖出的黑石模式——杠杆收购＋IPO 426

后记 437

参考文献 439