企业所得税管理操作指南 房地产业

第一章 行业概述 1

第一节 房地产业的业务范围及特点 1

一、房地产业业务范围 2

二、房地产行业的特点 3

第二节 房地产业的生产经营流程 4

一、注册登记 4

二、土地取得 5

三、立项与规划 6

四、建筑施工 6

五、销售管理 7

六、产权办理 8

第三节 房地产开发企业财务核算主要内容及特点 10

一、房地产开发企业财务核算的主要内容 10

二、房地产开发企业财务核算的特点 12

第二章 会计利润核算与应纳税所得额确认的主要差异 15

第一节 收入的会计核算与税务处理 15

一、收入的确认原则 15

二、收入范围 16

三、开发产品销售收入 16

四、代建工程收入 23

五、开发产品出租租金收入 27

六、其他收入 27

七、视同销售 28

第二节 扣除的会计核算与税务处理 29

一、开发成本 30

二、开发产品及主营业务成本 43

三、其他业务成本 46

四、营业税金及附加 50

五、期间费用 51

六、营业外支出 55

七、资产减值损失 56

八、公允价值变动损益 57

第三节 资产的会计核算与税务处理 58

一、资产概述 58

二、固定资产的会计与税务处理 60

三、投资资产的会计与税务处理 62

四、无形资产的会计与税务处理 67

五、长期待摊费用 69

第四节 销售未完工开发产品取得收入的会计核算与税务处理 71

一、销售未完工开发产品取得收入的会计核算 71

二、销售未完工开发产品取得收入的税务处理 71

第五节 特殊事项的会计核算与税务处理 73

一、房地产企业关联交易的会计与税法处理 73

二、合作开发建房的会计核算与税务处理 75

三、以土地使用权投资开发项目的会计核算与税务处理 76

第三章 征收管理 80

第一节 信息采集 80

一、企业基础信息采集 80

二、开发项目基础信息采集 99

三、企业申报资料信息采集 100

四、第三方相关分项目涉税信息采集 102

第二节 日常管理 103

一、登记、发票、申报等环节的工作规定 103

二、房地产开发企业分类管理 112

三、台账管理 116

第三节 企业所得税预缴管理 119

一、预缴方法 119

二、预缴期限 120

三、汇总纳税总分支机构预缴 120

四、预缴申报资料 120

五、预缴管理的业务流程 121

第四节 企业所得税汇缴管理 122

一、汇算清缴方法 122

二、汇算清缴期限 122

三、汇总纳税企业汇算清缴 123

四、汇算清缴申报资料 123

五、汇算清缴业务流程 123

第五节 与其他税种的统筹管理 127

一、土地使用权取得环节税收管理 127

二、房地产开发环节税收管理 128

三、房地产交易环节税收管理 128

四、房地产保有环节税收管理 129

第四章 纳税评估及预警分析 130

第一节 纳税评估概述 130

一、纳税评估分析方法 130

二、纳税评估程序 133

三、构建纳税评估指标体系的原则和内容 134

第二节 纳税评估指标体系的建立 135

一、纳税评估思路与指标体系 135

二、纳税评估指标与功能 138

第三节 纳税评估预警分析 158

一、房地产企业行业平均水平及预警值 158

二、房地产企业历史平均水平预警值的确定 168

第四节 纳税评估方式及分析处理 171

一、纳税评估的方式 171

二、纳税评估的分析处理 173

第五节 纳税评估文书 173

一、纳税评估约谈通知书 174

二、纳税评估约谈说明记录 175

三、纳税评估工作底稿 176

四、纳税评估报告 177

五、纳税评估移送建议书 178

六、纳税评估管理建议书 179

第六节 纳税评估的组织体系和机制 180

一、组织体系 180

二、工作机制 180

三、岗位职责 181

第五章 日常核查 182

第一节 日常核查概述 182

一、日常核查对象的确定 182

二、核查程序 183

三、日常核查的基本方法 183

第二节 房地产业核查的基本思路和程序 185

一、日常核查的基本思路 185

二、核查的工作程序 186

第三节 收入核查 188

一、核查要点 188

二、核查的内容和主要方法 189

第四节 开发成本核查 193

一、核查要点 193

二、核查的内容及主要核查方法 193

第五节 其他方面核查 196

一、期间费用的核查内容和方法 196

二、税金及附加的核查内容和方法 199

附录 202

一、核查实例 202

二、纳税评估案例 208

三、相关法律法规和政策规定 235