物业管理法规与案例评析

第一章　物业管理法规概述 1

一、我国物业管理及其立法发展概况 1

二、物业管理法规的概念 3

三、建筑物区分所有权 3

（一）建筑物区分所有权的概念和特征 4

（二）专有所有权 4

（三）共有所有权 7

（四）成员权 8

四、物业管理法规的调整对象 9

五、物业管理法规的原则 10

（一）当事人地位平等原则 10

（二）保障物业合理使用原则 10

（三）保护当事人合法权益原则 10

（四）有利于物业管理业健康发展原则 11

六、物业管理法规的地位 11

七、物业管理法规的作用 11

小结 12

复习思考题 13

第二章　物业管理法律关系 14

一、物业管理法律关系的概念 14

二、物业管理法律关系的构成要素 15

（一）物业管理法律关系的主体 15

（二）物业管理法律关系的客体 17

（三）物业管理法律关系的内容 18

三、物业管理法律关系的种类 20

（一）物业管理民事法律关系 20

（二）物业管理经济法律关系 21

（三）物业管理行政法律关系 21

四、物业管理法律关系的特征 22

小结 25

复习思考题 25

阅读材料 25

第三章　物业管理法律规范 29

一、物业管理法律规范的概念 29

二、物业管理法律规范的意义 29

三、物业管理法律规范的结构 29

四、物业管理法律规范的类型 30

（一）境位规范 30

（二）权责规范 31

（三）行为规范 32

（四）技术规范 33

（五）冲突规范 33

（六）申明规范 34

五、物业管理法律规范的表现形式 34

小结 38

复习思考题 38

第四章　物业管理法律责任 39

一、物业管理法律责任的概念 39

二、物业管理法律责任的特征 39

三、物业管理法律责任的构成和归责类型 40

四、物业管理法律责任的种类 45

（一）刑事责任 45

（二）民事责任 46

（三）行政责任 53

五、几种具体情况下的法律责任 57

（一）关于物业权属方面的法律责任 57

（二）关于物业使用方面的法律责任 57

（三）关于物业交易方面的法律责任 58

（四）关于物业管理方面的法律责任 59

小结 60

复习思考题 60

第五章　物业管理常用法律法规解读 61

一、《中华人民共和国民法通则》 61

二、《中华人民共和国合同法》 65

三、《中华人民共和国价格法》 69

四、《中华人民共和国消费者权益保护法》 72

五、《中华人民共和国物权法》 73

（一）规定了建筑物区分所有权 74

（二）规定了车位、车库规属权 76

（三）规定了业主的共同决定权 77

（四）规定了业主对物业管理方式的选择权 78

（五）规定了业主的司法救济权 78

（六）规定了相邻建筑物的阳光权 79

六、《物业管理条例》 79

（一）10项基本制度 80

（二）业主的4项权益 84

（三）物业管理企业的7项权责 84

（四）6项禁止行为 88

（五）2项书面合同 90

（六）授权4项规定 91

（七）13种情况下的法律责任 91

七、《物业服务收费管理办法》 93

八、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 94

九、《物业服务收费明码标价规定》 94

十、《物业管理企业资质管理办法》 95

（一）资质等级标准 95

（二）资质等级的管理 96

十一、《城市新建住宅小区管理办法》 97

十二、《业主大会规程》 98

十三、《房屋建筑工程质量保修办法》 99

十四、《住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法》 100

（一）物业维修基金的概念 100

（二）物业维修基金的来源 100

（三）物业维修基金的管理 101

十五、《住宅室内装饰装修管理办法》 102

（一）住宅室内装饰装修的概念 102

（二）住宅室内装饰装修的一般规定 102

（三）住宅室内装饰装修的开工申报与监督 103

（四）住宅室内装饰装修的委托与承接 104

（五）室内环境质量 104

（六）竣工验收与保修 104

十六、《物业管理企业财务管理规定》 104

十七、《城市异产毗连房屋管理规定》 105

十八、《城市房屋租赁管理办法》 106

小结 108

复习思考题 109

第六章　物业服务合同法律制度 111

一、物业服务合同概述 111

（一）物业服务合同的概念和特征 111

（二）物业服务合同的种类 113

（三）订立物业服务合同的基本原则 114

二、物业服务合同的订立与效力 115

（一）物业服务合同的订立 115

（二）物业服务合同的效力 118

三、物业服务合同的基本内容 119

（一）合同的首部 120

（二）合同的正文 120

（三）合同的结尾 123

四、物业服务合同的履行、变更和终止 123

（一）物业服务合同的履行 123

（二）物业服务合同的变更 124

（三）物业服务合同的终止 124

五、物业服务合同责任 125

（一）缔约过失责任 125

（二）违约责任 126

小结 127

复习思考题 127

阅读材料一 128

阅读材料二 132

阅读材料三 141

第七章　物业管理重要文件 147

一、业主公约 147

（一）业主公约的概念 147

（二）业主公约的法律依据 148

（三）业主公约的特征 148

（四）业主公约订立的原则 150

（五）业主公约订立的程序 150

（六）业主公约的生效需具备法定条件 150

（七）业主公约的基本内容 151

（八）违反业主公约的行为以及纠正违约行为的方法 153

（九）业主临时公约 155

（十）业主临时公约与业主公约的区别 156

二、业主委员会章程 156

（一）业主委员会章程的概念和特征 156

（二）业主委员会章程的记载事项 157

（三）业主委员会章程的基本内容 158

三、物业管理公约 162

（一）物业管理公约的概念 162

（二）物业管理公约的特征 162

（三）物业管理公约与业主公约的区别 163

（四）物业管理公约的基本内容 164

四、业主大会议事规则 166

（一）业主大会的议事方式 166

（二）业主大会的表决程序 166

（三）业主投票权确定办法 166

（四）业主委员会的组成和委员任期 166

（五）其他需要依法作出约定的事项 167

五、住户手册 167

小结 169

复习思考题 169

阅读材料 170

第八章　物业管理纠纷的法律解决 175

一、物业管理纠纷的概念和特征 175

二、物业管理纠纷的种类 176

（一）按纠纷所属法律部门不同的法律关系性质差异，可以将物业管理纠纷划分四大类 176

（二）按纠纷与权益连带关系状态的不同，可以将物业管理纠纷划分为两个方面 177

（三）按纠纷中的基本权利性质和特点不同，可以将物业管理纠纷划分为四大类 177

三、物业管理纠纷的起因及其特点 178

（一）物业管理民事纠纷的起因和特点 178

（二）物业管理行政纠纷的起因和特点 184

四、区分几种不同性质的物业管理纠纷时应注意的问题 185

五、物业管理纠纷的处理方式和程序 186

（一）物业管理民事纠纷的处理方式和程序 186

（二）物业管理行政纠纷的处理方式和程序 189

六、物业管理纠纷处理的原则 190

七、物业管理各阶段易发纠纷类型及处理 190

小结 201

复习思考题 201

附录：相关的法律、物业管理行政法规、部门规章、有关文件 203

中华人民共和国物权法摘录 203

物业管理条例 207

物业服务收费管理办法 214

物业服务收费明码标价规定 217

前期物业管理招标投标管理暂行办法 218

业主大会规程 223

物业管理企业资质管理办法 227

房屋建筑工程质量保修办法 231

住宅室内装饰装修管理办法 233

物业管理企业财务管理规定 238

住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 241

城市异产毗连房屋管理规定 243

参考文献 245